Fokuksessa rakentaminen: näin vältät rakennusprojektin juridiset sudenkuopat

Liekkeen rakentamistiimi

Mitä rakentamishankkeissa tapahtuu juuri nyt, miten minimoida riskejä ja mitä kannattaa ennakoida hankkeessa? Kysytään Liekkeen Projektit ja rakentaminen -tiimin asiantuntijoilta!

Projektit ja rakentaminen -tiimissä työskentelee 16 asiantuntijaa. Meillä on vuosikymmenten kokemus projektijuridiikasta sekä muusta kiinteistö- ja rakennusalan juridiikasta. Hankkeissa palvelemme pääasiassa tilaaja- ja käyttäjäorganisaatioita. Toimimme tiiviissä yhteistyössä asiakkaamme tiimin kanssa hankkeen kehitys-, toteutus- ja jälkivastuuvaiheissa. Neuvonantomme lähtökohtana on hankkeen tavoitteiden saavuttamisen varmistaminen ja hankkeiden riskien ja riitatilanteiden minimointi ja hallinta.

Uusi sääntely ja laaja-alaiset trendit muuttavat toimintakenttää

Rakentamisalan sopimuskäytännöissä näkyvät tällä hetkellä toimialan haastava taloudellinen tilanne ja epävarmuus; erilaiset insolvenssikysymykset ja -tilanteet sekä niihin varautuminen ovat olleet pinnalla viime vuosina. ”Rakentamisalalla yleensäkin näkyy nyt urakointisektorin poikkeuksellisen vaikea tilanne ja erilaisten suoritushäiriöiden lisääntyminen alihankintaketjuissa. Yleinen vaikea taloudellinen tilanne vaikuttaa myös monin tavoin tilaajan sopimusriskin hallintaan hankkeen kokonaisuuden näkökulmasta. Vastaan on tullut esimerkiksi tilanteita, joissa tilaajan on riskienhallinnan kokonaiskuvan kannalta järkevää harkita, kannattaako kaikista sopimuksen tiukimmista ehdoista pitää kiinni, jos lopputuloksena on pahimmassa tapauksessa sopimuskumppanin konkurssi”, kuvailee osakas, asianajaja Juho Lönnblad.

Sopimuskäytäntöihin vaikuttaa myös kansainvälistyminen. ”Enenevissä määrin nousee esiin kysymys siitä, tehdäänkö laajojen rakennushankkeiden sopimukset FIDIC- vai YSE-pohjalta. Sopijakumppanin tulee tuntea sopimusvelvoitteet ja ne pitää pystyä vyöryttämään myös aliurakkaketjussa alaspäin”, kertoo osakas, asianaja Rosa Lång. Sopimuskäytännöt ovatkin monimutkaistuneet. Esimerkiksi energiahankkeiden rakentamisessa toistui pitkään sama kaava, kun saman teknologian hankkeita toteutettiin useita peräkkäin. Uusien teknologioiden myötä tämä on nyt muuttunut, mikä on tuonut mukanaan uudenlaisia haasteita ja kysymyksiä. Asianajaja Kristiina Välimaa toteaa: ”Kun energialaitoshankkeissa rakennetaan uudenlaista teknologiaa, ei välttämättä ennakolta tiedetä yksityiskohtaisesti, miten hanke toteutetaan tai miten sitä säännellään tulevaisuudessa.” Tällaisissa rakennushankkeissa korostuu myös immateriaalioikeuksien tärkeys. On aiheellista selvittää esimerkiksi hankkeeseen liittyvät käyttöoikeudet ja mahdollistavatko ne tilaajan tavoitteleman toteutusmuodon ja kohteen käytön myös läpi hankkeen elinkaaren.

Rakentamisalaan vaikuttavat muuttuvien sopimuskäytäntöjen lisäksi monet lainsäädäntöhankkeet. EU:sta tulee erityisesti energia- ja teollisuushankkeisiin liittyvää uutta sääntelyä paljon, joten on tärkeää hahmottaa juuri suunnitteilla olevan hankkeen kannalta olennaiset asiat. Hankkeissa korostuu nyt vihreän siirtymän lisäksi vahvasti vastuullisuusteemat kuten ESG, green-hankkeet ja näihin liittyvät raportointivelvollisuudet. Vastuullisuusnäkökulmat näkyvät myös rakentamisalan sopimuksissa ja vastuullisuutta valvotaan aiempaa tarkemmin. ”Compliance-ehtojen kanssa on oltava tarkkana, ja niiden tosiasiallinen noudattaminen pitää varmistaa. Ei riitä, että tehdään asiat paperilla hyvin”, huomauttaa Rosa.

Vuoden 2025 alusta voimaan tullut rakentamislaki asettaa uusia haasteita rakentamisalan toimijoille. ”On hyvä varautua esimerkiksi siihen, että rakentamislain muutokset eivät välttämättä ole vielä selkärangassa rakennusvalvonnassa. Hankekehittäjän onkin itsekin hyvä ymmärtää, kuinka prosessien kuuluisi lain mukaan mennä”, toteaa asianajaja Hanna Tuominen. Muuten rakentamislain muutokset saattavat tulla hankekehittäjille yllätyksenä vasta hankkeen loppumetreillä. Esimerkiksi hiilijalanjäljen raja-arvojen alittaminen edellyttää laskelmia jo suunnittelun alkuvaiheessa, jotta käyttöönottovaiheen viranomaiskatselmuksissa raja-arvot pysyvät sallituissa lukemissa.

Hankkeen kehitysvaiheessa on katsottava lopputulosta

Huolellinen valmistelu on onnistuneen hankekehityksen edellytys. ”Hyvä hankekehitys lähtee siitä, että kaikilla osapuolilla on yhteisymmärrys hankkeen tavoitteista – tavoitteet ovat hyvin erinäköiset hankkeessa, jossa tärkein tavoite on jatkuva vuokrakassavirta verrattuna julkiseen terveysasemaan”, kertovat osakas (elect), asianajaja Alisa Montonen ja juristi Amanda Olmo. Juristin ottaminen mukaan jo hankkeen alkuvaiheessa voi hyödyttää merkittävästi. ”Meillä on laajan kokemuksemme myötä ymmärrys eri hankkeiden keskeisimmistä riskeistä ja kipukohdista, ja toisaalta myös selkeä näkemys siitä, kuinka vähentää riskejä jo hankkeen alusta alkaen”, sanoo juristi Otto Koskinen.

Hankkeen kehitysvaiheessa on olennaista suunnitella esimerkiksi aikataulu realistisesti. Jo hankkeen alusta alkaen täytyy huomioida kaavoituksen ja kaavoitus- ja luvitusprosessien kestot sekä aikataulujen mahdollinen venyminen. ”Hankekehitys takkuaa, jos osapuolet eivät tiedä tarvittavista lupaprosesseista, ja heille tulee yllätyksenä, että jonkin keskeisen viranomaisluvan saamiseen voikin kulua 14 kuukautta”, toteavat juristit Sofia Sokero ja Tuuli Salmia. Valmistelemalla hanke asianmukaisesti voidaan helposti myös välttyä niin sanotusti turhilta virheiltä, kuten viranomaisen päätöksentekoa rasittavilta esteellisyysasioilta. Hankkeen aikatauluihin liittyviä riskejä voidaan vähentää myös aktiivisella sidosryhmätyöskentelyllä, jolla saatetaan parhaimmillaan jopa välttää aikaa vievät hallintoprosessit kokonaan. Vaikka läheskään aina hallintoprosesseja ei voida välttää, voi prosessia hallita niin, ettei se pitkity ja laajene. Hanna huomauttaa: ”Esimerkiksi jokaiseen uuteen selvitykseen vastaamisen sijasta voi tietyissä tilanteissa hankekehittäjän kannalta olla kannattavampaa lausua, ettei selvitys anna aihetta enempiin lausumiin, jolloin asia voidaan saada päätökseen nopeammin.”

Sidosryhmätyöskentelyn lisäksi projektin osapuolten sitouttaminen hankkeeseen sujuvoittaa osaltaan hankkeen myöhempiä vaiheita. Sitoutuminen voidaan varmistaa muun muassa esisopimuksilla, jos tiedetään hankkeen varsinaisen toteutusvaiheen alkavan vasta pitkän ajan kuluttua. Asianajaja Michelle Merlich mainitsee: ”Esimerkiksi kiinteistöjen esisopimuksissa on mietittävä muun muassa, minkä laajuinen oikeus varattuun alueeseen on esisopimusaikana; onko maanomistajalla väliaikana oikeus vuokrata aluetta kolmansille tai käyttää sitä vain tiettyyn käyttötarkoitukseen.” Esisopimuksiin ei kuitenkaan kannata sisällyttää sellaisia toimimisvelvollisuuksia, jotka ovat aikataulullisesti liian tiukkoja tai mahdottomia toteuttaa. ”Ei kannata luoda nurkkaan ajavia mekanismeja”, tiivistää Otto.

Hankkeen kehitysvaiheessa on myös mietittävä tarvittavia sopimuksia ja kartoitettava niiden edellytykset. Tämä on korostuneen tärkeää kaikentyyppisissä hankkeissa, kuten datakeskuksissa ja tuulivoimahankkeissa. Alisa huomauttaa: ”Datakeskushankkeen kannalta voi olla kriittistä varmistaa ennakkoon esimerkiksi, että hanke on ylipäätään mahdollista liittää verkkoon tietyllä alueella. Tuulivoimahanke taas voi olla tärkeää tämän lisäksi sijoittaa tiettyjen muiden toimintojen lähelle. Tällöin voi olla ratkaisevaa ottaa yhteyttä muihin sopimuskumppaneihin jo kehitysvaiheen alkumetreillä, jotta hankekehityksessä käytettävissä olevia resursseja voidaan käyttää tarkoituksenmukaisesti.”

Muuttuvalla toimialalla on oltava tarkkana kirjauksista ja käytännöistä

Kaikissa hankkeissa on tärkeää pitää sopimuskirjaukset ja -mekanismit selkeinä, jotta hankkeen loppuvaiheessa ei jää epäselvyyttä siitä, onko toimittu sovitulla tavalla. Asiat tulisi kirjata tarkasti myös työmaalla. Rosa kertoo: ”Olemme monesti mukana suurempien hankkeiden seurantapalavereissa, joissa voidaan käydä tehokkaasti läpi työmaapöytäkirjoja ja varmistua, että kirjaukset tehdään oikein vastaamaan keskusteltua. Valitettavan usein kirjaukset on tehty niin laveasti ja monitulkintaisesti, että jää lopulta epäselväksi kenen vastuulle tietty velvoite on tarkoitettu kirjattavan. Riitaprosesseissa näille kirjauksille annetaan usein paljonkin merkitystä. Selkeä kirjaus on tehokas riskinhallintakeino.”

Lisäksi hankkeen aikana kannattaa miettiä, kuinka kulut jakautuvat muutostilanteissa ja miten mahdolliset lainsäädäntömuutokset tuodaan sopimuksiin. Juristi Maija Tevajärvi toteaa: ”Hankkeen alussa on tärkeää sopia tarkasti sovellettavista vaatimuksista, kuten standardeista ja ohjeista, koska niillä voi olla suuri merkitys suoritusta vastaanottaessa.” Sopimuksiin kannattaa myös kirjata toimivat riidanratkaisulausekkeet mahdollisten erimielisyyksien varalta.

Asiantuntijan avulla voidaan ehkäistä epäselvyyksien syntymistä hankkeen aikana ja varmistaa sovittujen käytäntöjen toimivan myös käytännössä. Etenkin rakennushankkeen ensimmäisissä lisä- tai muutostöissä juristin näkemys voi olla ratkaiseva, koska pienenkin muutoksen hyväksyminen voi vaikuttaa hankkeen seuraaviin vaiheisiin ja tilaajan tuleviin mahdollisuuksiin hankkeessa. ”Isossa kuvassa yksittäinen asia saattaa vaikuttaa tilaajasta pieneltä yksityiskohdalta, johon olisi helppo myöntyä vaikkapa hankkeen hyvän hengen säilyttämiseksi. Tällöin on kuitenkin syytä varoa, ettei tule samalla antaneeksi periaatteellista tilaajan ”ennakkoratkaisua”, johon saatetaankin vedota kaikissa seuraavissa, mahdollisesti taloudellisesti paljon merkittävämmissä muutoksissa”, huomauttaa Juho. Hankkeen aikana noudatettuun käytäntöön vedotaan aiempaa useammin reklamaatiokirjeenvaihdossa, ja usein käytännöstä voikin muodostua sopimuksen sisältö.

Hyvä konfliktinhallinta edellyttää huolellista varautumista

Jos hankkeen toivottu lopputulos on epäselvä hankkeen alkuvaiheessa, hankkeen loppuvaiheessa syntyy helposti erimielisyyksiä. ”Viimeisen vuoden aikana erimielisyydet rakennusalalla ovat selvästi lisääntyneet”, toteaa asianajaja Essi Winberg. Maija jatkaa: ”Osapuolet pitävät tiukemmin kiinni oikeuksistaan ja vastaavasti vaativat vastapuolta noudattamaan velvollisuuksiaan.”

Osakas (elect), asianajaja Panu Vasamalla on kokemusta monimutkaisista rakennus- ja energia-alan hankkeista: ”Mitä laajemmaksi ja monimutkaisemmaksi hanke muodostuu, sitä enemmän hanke edellyttää jäsenneltyä vaatimustenhallintaa, ja todennäköisyys riitelylle kasvaa. Riidanaiheina ovat useimmiten suoritushäiriöön vaikuttaneet olosuhteet. Jos kirjaukset hankkeen aikana ovat olleet epäselviä tai monitulkintaisia, jälkikäteen on vaikeaa osoittaa, mitä hankkeessa on tapahtunut ja mitä eri kirjauksilla on tosiasiassa tarkoitettu.”

Hankkeen sisältä ei aina näe, miltä asiat näyttävät objektiivisesti ja jälkikäteen arvioituna, joten juristilla on kriittinen rooli hankkeissa. On olennaista, mitä esimerkiksi reklamaatioihin ja pöytäkirjoihin kirjataan, sillä epäonnistuneet kirjaukset saattavat johtaa jopa puheoikeuden menettämiseen. Riidanratkaisuun erikoistunut osakas (elect), asianajaja, varatuomari Helena Kalmanlehto toteaa: ”Yksi yleisimpiä ongelmia hankkeissa jälkivastuuvaihetta ajatellen on se, ettei ole ymmärretty tai haluttu reilusti reklamoida, varata puheoikeuksia tai vaatia lisävakuuksia, vaikka näiden toimien tekeminen on osa normaalia ja ammattimaisesti hoidettua rakennushanketta.” Hyvän yhteishengen nimissä saatetaan jättää puuttumatta jopa selvästi sopimuksen vastaiseen toimintaan ja reklamaation laatimista saatetaan pitkittää. Usein lyhyt sähköposti riittää ensimmäiseksi reklamaatioksi.

Kahden vuoden takuuajan jälkeen tiputaan takuuajan jälkeiselle vastuulle eli niin sanotulle 10-vuotisvastuulle. Tällöin virheen näyttötaakka siirtyy tilaajalle, eikä säännönmukaisia tarkastuksia urakoitsijan kanssa enää pidetä. Kohteita tulee huoltaa ja tarkastaa kunnossapitosuunnitelman mukaisesti – ja toisaalta, kun jotain havaitaan, siihen tulee reagoida. Essi kertoo: ”Reklamaation puutteet ovat näissäkin asioissa usein pinnalla. Lisäksi koska takuuajan jälkeisestä vastuusta on suhteellisen vähän oikeuskäytäntöä, tilanteita täytyy tarkastella melko tapauskohtaisesti. Näemme 10-vuotisvastuuasioiden osalta riskin, että tilaajille muodostuu tulevaisuudessa merkittäviäkin oikeudenmenetyksiä, ellei menettelyvaatimusten noudattamiseen kiinnitetä huomiota.”

Lisätietoa antaa

Tiimi