Miten uusi rakentamislaki vaikuttaa rakennuttajiin?

Light surfaces, LIEKE L-symbol

Kerroimme syksyllä 2022 Valtioneuvoston hyväksymästä hallituksen esityksestä uudeksi rakentamislaiksi sekä siitä, mitä merkittävimpiä muutoksia nykytilanteeseen ehdotus pitää sisällään. Hallituksen esitys rakentamislaiksi on ollut eduskunnan valiokuntakäsittelyssä syyskuusta 2022 lähtien. Ympäristövaliokunnan on tarkoitus antaa lausuntonsa lakimuutoksesta lähiaikoina, mitä seuraa ehdotuksen eduskuntakäsittely.

Valiokuntakäsittelyn etenemistä odotellessa olemme pureutuneet syvemmin siihen, mitä käytännön vaikutuksia lakiehdotuksella olisi rakennuttajiin, mikäli laki hyväksyttäisiin hallituksen esittämässä muodossa. Koska uusi rakentamislaki on ehdotettu astuvan voimaan 1.1.2024, rakennuttajien on syytä jo ennalta varautua muutoksiin.

Mikä muuttuu rakentamislaissa?

Yhteenvetona listasimme alle ne pääasialliset muutokset, joita uusi rakentamislaki tuo mukanaan:

  • Rakentamisen luparakenne uudistuisi ja digitalisoituisi
  • Lainsäädäntöön lisättäisiin uudet olennaiset tekniset vaatimukset rakennuksen elinkaaresta ja vähähiilisyydestä
  • Päävastuulliselle toteuttajalle osoitettaisiin lakisääteinen vastuu toteutuksen kokonaisuudesta
  • Uusi pätevyysrekisteri suunnittelijoiden ja työnjohtajien pätevyyksille otettaisiin käyttöön
  • Rakennustuotteiden markkinavalvontaa koskeva sääntely lisättäisiin rakentamislakiin
  • Terminologiaa ja kielenkäyttöä päivitettäisiin

Kokonaisuuteen liittyy tiiviisti myös muita lainsäädäntöhankkeita, kuten vireillä olevat hallituksen esitys laiksi rakennetun ympäristön tietojärjestelmästä ja hallituksen esitys laiksi rakentamisen suunnittelu- tai työnjohtotehtävissä toimivien pätevyyden osoittamisesta.

Jäljempänä käsitellään tarkemmin rakentamisen luparakenteen ja digitalisoitumisen sekä päävastuullisen toteuttajan lakisääteisen vastuun vaikutuksia rakennuttajiin.

Muutokset rakentamisen luparakenteeseen

Rakentamislain nojalla luvanvaraiseen rakentamiseen tarvitsisi jatkossa hakea vain yhtä lupaa – rakentamislupaa. Jatkossa ei siten enää olisi tarvetta arvioida sitä, sovelletaanko hankkeeseen ilmoitusmenettelyä, toimenpidelupaa vai rakennuslupaa.

Rakentamislain sääntelyn yhtenä tavoitteena on ollut parantaa luvan hakijan mahdollisuuksia ennakoida, onko tämän suunnittelemalle hankkeelle tarpeen hakea rakentamislupaa vai ei. Tämän johdosta uudisrakentamishankkeiden sekä korjausrakentamishankkeiden luvanvaraisuudesta olisi rakentamislaissa tarkoitus säännellä nykyistä täsmällisemmin. Kuntien rakennusjärjestys ei kuitenkaan menettäisi merkitystään jatkossakaan, sillä kunnilla olisi edelleen mahdollisuus määrätä rakennusjärjestyksessään muun muassa siitä, minkälaiset hankkeet katsotaan sellaisiksi vähäisiksi hankkeiksi, joille ei ole tarpeen hakea rakentamislupaa.

Kokonaisuutena katsoen rakentamisen lupakynnys tulisi nousemaan siitä, mikä toimenpideluvan lupakynnys on tällä hetkellä maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) nojalla. Tästä huolimatta kiinteistönomistajan on kuitenkin huomioitava, että myös sellaisiin hankkeisiin, joille ei ole tarpeen hakea rakentamislupaa, sovelletaan kaikkea muuta rakentamista ohjaavaa sääntelyä. Esimerkkeinä sääntelystä ja määräyksistä, joita rakennushankkeeseen ryhtyvän on luvan tarpeen puuttumisesta huolimatta noudatettava, ovat rakentamislain mukaiset olennaiset tekniset vaatimukset, Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset (esim. paloturvallisuusmääräykset) sekä muun muassa kaavamääräykset. Koska tällaisiin hankkeisiin ei kuitenkaan sovelleta viranomaisvalvontaa, olisi kiinteistön omistajan tärkeä huolehtia näiden hankkeiden dokumentoinnista asianmukaisesti siten, että viranomaisille sekä esimerkiksi kiinteistön tuleville ostajille voidaan tarvittaessa jälkikäteen luotettavasti osoittaa, että soveltuvia määräyksiä on noudatettu.

Rakentamislaissa on ehdotettu myös joitain sellaisia yksityiskohtaisempia täsmennyksiä nykyiseen sääntelyyn, jotka voivat vaikuttaa rakennushankkeen käytännön suunnitteluun. Vähäisiä suurempia muutoksia ovat ainakin seuraavat:

  • Rakennusoikeus voitaisiin jatkossa ilmaista kerrosalan lisäksi kolmiulotteisena
  • Ullakon määritelmää täsmennettäisiin siten, että olemassa oleva ullakko ei muutu kerrokseksi, vaikka sinne sijoitettaisiin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja
  • Väliaikainen rakennus (< 10 vuotta) korvaisi nykylainsäädännön mukaisen tilapäisen ja määräaikaisen rakennuksen
  • Rakennuksen korjaaminen olisi mahdollista tehdä rakennusaikaista rakentamistapaa noudattaen, jos korjaamisen kohteena oleva rakenne tai rakennusosa on ollut teknisesti toimiva
  • Mahdollisuus järjestää asuinhuoneiston valaistus välillisellä luonnonvalolla poistuisi
  • Rakennuspaikan vähimmäiskoko asemakaava-alueen ulkopuolella pienenisi 1000 m2:iin (nyk. 2000 m2)
  • Purkulupa voitaisiin myöntää tietyin edellytyksin myös, jos purkaminen johtaisi merkittävään purkumateriaalien uudelleenkäyttöön tai kierrättämiseen
  • Erityissuunnitelmat ja niitä vastaavat suunnitelmamallit / koneluettavat tiedot olisi lähtökohtaisesti toimitettava rakennusvalvontaviranomaiselle, jollei viranomainen totea sitä tarpeettomaksi
  • Korjaus- ja muutostyön suunnittelun kannalta välttämätön rakenteiden purkaminen voitaisiin aloittaa ennen varsinaista työn aloittamista

Rakentamisen sääntelyä sekä rakentamislupaa varten tarvittavia tietoja on tarkoitus täsmentää lukuisissa erillisissä rakentamislain nojalla annettavissa asetuksissa. Vuodelle 2024 ja sitä myöhemmälle aikataulutettujen rakennushankkeiden osalta haasteellista on, että näiden asetusten alustavastakaan sisällöstä ei vielä ole tietoa.

Rakentamislain ehdotettujen siirtymäsäännösten mukaisesti ennen rakentamislain voimaantuloa vireillä olevat asiat (kuten ennen uuden lain voimaantuloa jätetyt rakennuslupahakemukset) ratkaistaisiin maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä noudattaen. On siten kenties odotettavissa, että rakennuslupahakemuksia laitetaan vireille tavallista suuremmissa määrin nykyisen lainsäädännön voimassaolon lopussa, jolloin rakennuttajien, jotka suunnittelevat hakevansa rakentamislupia hankkeilleen rakentamislain voimaantulon aikoihin olisi syytä varautua rakennusvalvontaviranomaisten ruuhkautumiseen. Välittömästi rakentamislain voimaantulon jälkeen käsittelyaikoja voi myös pidentää se, että uuteen lainsäädäntöön sekä alla tarkemmin käsiteltyihin digitaalisiin järjestelmiin sopeutuminen voi vaatia aikaa – sekä kuntien että hankkeisiin ryhtyvien osalta, kunkin valmistautumisasteesta riippuen.

Digitaalisuus

Rakentamisen ja maankäytön digitaalisuutta tavoittelevat lakimuutokset kohdistuvat ensisijaisesti viranomaisiin ja niiden toiminnan järjestämiseen. Tavoitteena on koota kaikki rakentamisen ja maankäytön tieto rakennetun ympäristön digitaaliseen rekisteriin ja tietoalustaan, jotta rakennusten perustiedot olisivat viranomaisten tiedossa ja paperiarkistoista voitaisiin luopua. Tämä edellyttää muun muassa tietojen keräämistä kiinteistön omistajilta ja rakennushankkeisiin ryhtyviltä tietomallimuodossa.

Ehdotettujen muutosten seurauksena esimerkiksi rakentamislupaa tulisi uuden rakentamislain voimaantulosta lähtien hakea ensisijaisesti tietomallilla. Lisäksi rakennusvalvontaviranomaisille olisi muun muassa toimitettava toteumamalli, joka tulisi pitää ajan tasalla tulevaisuudessakin. Tämä tarkoittaa, että myös rakennuttajien ja heidän käyttämiensä konsulttien on syytä varmistua siitä, että näillä on tarvittavat järjestelmät käytössä jo ennen rakentamislain voimaantuloa, sekä resursseja niiden käyttöön.

Rakentamislaki sisältää asetuksenantovaltuuksia myös koskien tulevien lupahakemusasiakirjojen teknisiä vaatimuksia. Näiden asetusluonnosten puuttumisesta johtuvat epävarmuustekijät on syytä huomioida muun muassa rakennuttajien tekemissä suunnittelu- ja muissa konsulttisopimuksissa.

Vastuusääntelyn muutosten vaikutukset

Keskeisimmät rakentamisen vastuita koskevan sääntelyn muutokset ovat rakentamislakiin kirjattu päävastuullisen toteuttajan vastuu sekä kaikkien hankkeen osapuolten yhteinen lakisääteinen myötävaikutusvelvollisuus.

Kiteytetysti päävastuullinen toteuttaja olisi ehdotetun rakentamislain nojalla yksityisoikeudellisesti (esim. urakka- tai muussa hankesopimuksessa) nimetty taho, joka vastaisi viranomaisia kohtaan siitä, että rakennustyö toteutetaan suunnitelmien, soveltuvien säännösten ja määräysten, rakentamisluvan sekä hyvän rakennustavan mukaisesti. Lisäksi päävastuullisella toteuttajalla olisi vastuu työn kokonaisuudesta ja laadusta.

Ehdotetun rakentamislain (kuten nykyisen maankäyttö- ja rakentamislainkin) vastuusääntelyn soveltamisessa on tärkeä pitää mielessä, että rakentamislaki säätelee hankkeen eri roolien julkisoikeudellista vastuuta, eli vastuuta viranomaisia kohtaan. Lailla ei ole, eikä sillä ole tarkoituskaan, vaikuttaa hankkeen osapuolten välisiin sopimusperusteisiin vastuisiin. Osapuolet voivat keskenään edelleen sopia siitä, kenelle mikäkin laissa määritelty vastuurooli osoitetaan, sekä näiden vastuiden laiminlyönnistä aiheutuvista seuraamuksista.

Päävastuullisen toteuttajan vastuuta koskeva lainsäädäntö vaikuttaa siten ensisijaisesti siihen, keneen viranomainen voi kohdistaa toimenpiteitä, jos kyseisen roolin omaava taho laiminlyö lakisääteisiä velvoitteitaan. Toinen rakentamislain julkisoikeudellisen vastuun erityispiirre on, että viranomaisten rakennustyötä koskeva valvonta ei lähtökohtaisesti jatku lopullisen lopputarkastuksen hyväksymisen jälkeen.

Päävastuullisen toteuttajan julkisoikeudellisen vastuun kantaisi ensisijaisesti jokin yhteisö (kuten rakennusliike tai rakennushankkeeseen ryhtyvä). Tältä osin ehdotettu vastuu eroaisi muun muassa vastaavan työnjohtajan vastuusta, mistä säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissakin. Vastaavan työn johtajan vastuu kattaisi ehdotetun rakentamislain sanamuotojen perusteella lähes samat asiat kuin päävastuullisen toteuttajan vastuu, joskin vastaavan työnjohtajan vastuu on ollut (ja olisi edelleen rakentamislain nojalla) henkilökohtaista julkisoikeudellista vastuuta. Vastaavan työnjohtajan vastuun sisältöä ei olla rakentamislaissa muuttamassa.

Vakiintuneesti käytössä olevilla yksityisoikeudellisesti sovituilla urakkamuodoilla (kuten jaetut urakat, kokonaisvastuu-urakat, projektinjohtourakat ja allianssihankkeet) on omat erityispiirteensä, jotka huomioidaan kussakin hankesopimuksessa. Jo nykyisin käytössä olevien vakiintuneiden sopimusrakenteiden nojalla voi olla mahdollista johtaa, kattaako jonkin osapuolen sopimusoikeudellinen vastuu tosiasiallisesti jo nykyisin ne asiat, jotka rakentamislaissa on osoitettu päävastuulliselle toteuttajalle.

Esimerkiksi tavanomaisessa, puhtaassa kokonaisvastuu-urakassa, jossa hankkeen tilaaja tekee suunnittelua ja toteutusta koskevan sopimuksen pääurakoitsijan kanssa, näyttäytyisi epäloogiselta, että päävastuullisen toteuttajan julkisoikeudellisen vastuun kantaisi muu taho kuin pääurakoitsija, jonka palveluksessa myös vastaava työnjohtaja toimii. Sen sijaan hankkeissa, joista päävastuullisen toteuttajan lakisääteisen vastuun sisältö ei nykyisten sopimusehtojen nojalla ole selkeästi johdettavissa, ja joissa esimerkiksi vastaava työnjohtaja ei edusta ketään hankesopimuksen osapuolista, on tarpeen rakentamislain voimaantulon jälkeen harkita, kenellä hankkeen osapuolista on tosiasialliset mahdollisuudet täyttää päävastuullisen toteuttajan lakisääteiset velvollisuudet. Huomionarvoista tämän yhteydessä myös on, että päävastuullinen toteuttaja voi vaihtua hankkeen eri (merkittävien) vaiheiden välillä.

On kiistatonta, että uuden päävastuullinen toteuttaja -nimikkeen sisällyttäminen rakentamislakiin tulee edellyttämään hankesopimusten kirjauskäytännön päivittämistä, jotta kyseinen rooli tulee huomioiduksi. Toimijoiden olisi kuitenkin suotavaa hyvässä hengessä neuvotella siitä, tuoko uuden lakisääteisen roolin lisääminen sopimukseen tosiasiallisesti muutoksia sopimuksessa jo sovittuihin vastuisiin vai ei.

Kirjoitus on tiivistelmä asiantuntijamme Alisa Montosen 20.1.2023 Rakennuttaminen 2023 –tapahtumassa pitämästä puheenvuorosta.

Lisätietoa antaa