Kymmenen kysymystä uudesta rakentamislaista

Light surfaces, LIEKE L-symbol

Uusi rakentamislaki (751/2023) astuu voimaan 1.1.2025. Sen myötä maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999, ”MRL”) rakentamista koskevat pykälät tulevat päivitettyinä voimaan osana rakentamislakia. Samalla vastaavat lainkohdat poistuvat MRL:stä, jonka nimi muuttuu alueidenkäyttölaiksi.

Eduskunta hyväksyi rakentamislain ja siihen liittyvät muut lakimuutokset helmikuussa 2023. Hyväksyttyyn rakentamislakiin tehdään kuitenkin muutoksia ennen sen voimaantuloa niin kutsutulla korjaussarjalla. Korjaussarjan lakiesitys on annettu eduskunnalle syyskuussa 2024. Korjaussarjan muutosten on tarkoitus astua voimaan samanaikaisesti rakentamislain kanssa 1.1.2025.

Kokonaisuudistuksen myötä rakentamislain rinnalle on hyväksytty muitakin uusia lakeja. Kokonaisuudistuksen myötä alueidenkäytön ja rakentamisen digitaalisuudesta säädetään jatkossa erillisessä laissa (laki rakennetun ympäristön tietojärjestelmästä, 431/2023). Lisäksi jatkossa suunnittelu- ja työnjohtotehtävissä toimivien pätevyystodistuksista säädetään erillisessä laissa rakentamisen suunnittelu- tai työnjohtotehtävissä toimivien pätevyyden osoittamisesta (812/2023). Rakentamislain nojalla annetaan lukuisia uusia asetuksia, joiden valmistelu on suurimmilta osin käynnissä loppuvuodesta 2024

Asiantuntijamme vastaavat alla muutamiin mieltä askarruttaviin kysymyksiin uudesta rakentamislaista ja siitä, mikä muuttuu 1.1.2025.

1. Tuleeko laki kokonaisuudessaan voimaan 1.1.2025?

Rakentamislaki astuu korjaussarjan mukaisesti muutettuna voimaan 1.1.2025 edellyttäen, että eduskuntakäsittely ja lain vahvistamismenettely saadaan toteutettua vuoden 2024 aikana, kuten on suunniteltu.

Rakentamislain mukaisista uudistuksista kuitenkin vähähiilisyysvaatimukset (kattaen ilmastoselvityksen laatimisvelvollisuuden), tietomallipohjaisten rakentamislupasuunnitelmien laatimisvelvollisuus ja rakentamislupien käsittelyaikatakuusääntely astuisivat kuitenkin voimaan vasta 1.1.2026.

2. Mitä tapahtuu 1.1.2025 vireillä oleville hakemuksille?

Rakentamislain siirtymäsäännösten nojalla rakentamislain voimaan tullessa vireillä oleva asia käsitellään loppuun soveltaen MRL:n säännöksiä. Mikäli jokin hakemus on vireillä viranomaisella 1.1.2025, sovelletaan siis siihen MRL:n säännöksiä kokonaisuudessaan. Hakemuksen vireilläolo edellyttää, että varsinainen hakemus on toimitettu rakennusvalvontaviranomaiselle 31.12.2024, vaikka viranomainen vaatisikin hakemuksen täydentämistä myöhemmin (esimerkiksi liitteiden osalta).

Rakentamislaki ei sisällä erillisiä siirtymäsäännöksiä sille, miten MRL:n nojalla myönnetyt poikkeamisluvat tai suunnittelutarveratkaisut huomioidaan uuden rakentamisluvan käsittelyssä. Epäselvyyksien välttämiseksi hakijan kannattaa pyrkiä siihen, että kaikki hanketta koskevat luvat haetaan saman lain nojalla.

3. Miten uudisrakentamisen luvanvaraisuus muuttuu uudistuksen myötä?

Vuodenvaihteessa voimaan tulevan rakentamislain myötä rakennuslupa ja toimenpidelupa (sekä toimenpideilmoitus) korvataan yhdellä lupamuodolla, rakentamisluvalla. Rakentamislain 42 § sisältää mm. 8-kohtaisen listan toimenpiteistä, jotka aina vaativat rakentamisluvan, ja josta ei ole mahdollista poiketa rakennusjärjestyksellä.

Rakentamislupaa tullaan vaatimaan kaikille uusille rakennuksille, joiden koko on yli 30 neliömetriä tai 120 kuutiometriä. Lisäksi rakentamislupa vaaditaan kaikille asuinrakennuksille. Uuden rakentamisluvan tarvitsevat esimerkiksi myös yli 50 neliömetriä olevat katokset, muut kuin väliaikaiset yleisörakennelmat, lämpökaivot, yli 30 metriset piiput ja mastot sekä erityistä toimintaa varten rakennettavat alueet, jotka vaikuttavat sitä ympäröivien alueiden käyttöön, kuten aurinkopaneelikentät.

Huomionarvoista on, että myös toimenpiteiden, jotka jatkossa eivät ole luvanvaraisia, tulee tästä huolimatta noudattaa soveltuvia määräyksiä, kuten rakennusoikeusrajoituksia.

4. Miten korjaus- ja muutosrakentamisen luvanvaraisuus muuttuu uudistuksen myötä?

Nykyistä korjaus- ja muutosrakentamiseen liittyvää sääntelyä on pyritty selkeyttämään uudistuksessa ja uusi rakentamislaki sääntelee MRL:iin verrattuna tarkemmin siitä, mitkä korjaushankkeet ovat jatkossa luvanvaraisia. Lain 42 §:n nojalla rakentamislupa on edelleenkin tarpeen sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen sekä käyttötarkoituksen olennaiseen muutokseen.

Rakentamislain myötä lupa tarvitaan jatkossa myös korjaamiseen, joka kohdistuu rakennuksen olennaisiin ominaispiirteisiin ja muun muassa terveyshaittojen poistamiseen sekä tilanteissa, joissa toimenpidealueen kantava rakenne on vaurioitunut. Lisäksi suojeltujen tai historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaiden rakennusten merkittävät muutokset ovat luvanvaraisia.

5. Mitä tarkoitetaan rakentamisluvan jakamisella sijoittamis- ja toteuttamislupaan?

Rakentamislain kokonaisuudistuksen myötä rakentamislupa voidaan hakijan pyynnöstä jakaa kahdeksi eri viranomaispäätökseksi – sijoittamis- ja toteuttamislupaan. Mikäli hakemus jaetaan edellä kuvatusti, sijoittamisluvalla ratkaistaan, voisiko rakentamishanke sijoittua aiottuun paikkaan (ns. alueidenkäytöllinen tarkastelu) ja toteuttamisluvalla sen sijaan varmistetaan, että rakentaminen täyttää soveltuvat olennaiset tekniset vaatimukset.

Mikäli hakija ei pyydä rakentamisluvan jakamista erillisiksi sijoittamis- ja toteuttamisluviksi, koko lupaharkinta tehdään osana rakentamislupahakemuksen käsittelyä.

6. Mikä muuttuu suunnittelutarveratkaisujen osalta?

Uusi rakentamislaki ei tunne suunnittelutarveratkaisua. MRL:n mukaiseen suunnittelutarveratkaisuun kuuluneet kysymykset hankkeen sijoittamisesta tutkitaan rakentamisluvan yhteydessä. Suunnittelutarvealueista ja siitä, milloin sovelletaan suunnittelutarvealuetta koskevia säännöksiä, määräytyy edelleen MRL:n 16 §:n nojalla.

Rakentamislain 46 §:ssä säädetään sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella.

Sijoittamisen edellytykset suunnittelutarvealueella sisältää jatkossa samankaltaisia kysymyksiä kuin mistä on säädetty MRL 137 §:ssä rakennusluvan edellytyksistä suunnittelutarvealueilla. Suunnittelutarvealuetta koskevaan erityiseen edellytykseen tulee kuitenkin myös joitain muutoksia, kuten se, että rakentamisen vaikutukset alueidenkäytön suunnitteluun arvioidaan jatkossa kunnan kaavoituskatsauksen perusteella. Rakentamislain 46 §:n nojalla rakentaminen suunnittelutarvealueella on mahdollista, kunhan rakentaminen ei olennaisesti vaikeuta kunnan kaavoituskatsauksen mukaista yleis- tai asemakaavan laatimista. Vain kaavoituskatsaukseen otetut kaavahankkeet vaikuttavat siten sijoittamisen edellytysten harkintaan. Tarkoituksena on muuttaa oikeuskäytännössä vallitsevaa nykytilaa siitä, että suunnittelutarveratkaisun on katsottu kategorisesti haittaavan kaavoitusta suunnittelutarvealueella.

Jatkossa sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella voitaisiin myös poiketa poikkeamisluvalla, lukuun ottamatta RakL 46.1 §:n 2 kohdan edellytystä, jonka mukaan rakentaminen ei saa johtaa vaikutuksiltaan sellaiseen merkittävään rakentamiseen tai aiheuta sellaisia merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista.

7. Mikä on puhtaan siirtymän sijoittamislupa?

Rakentamislakiin ollaan lisäämässä uusi erillinen lupamuoto, puhtaan siirtymän sijoittamislupa. Puhtaan siirtymän teollisuushankkeet voidaan jatkossa rakentaa puhtaan siirtymän sijoittamisluvalla ilman asemakaavaa tai yleiskaavaa. Hankkeiden ympäristövaikutukset on arvioitava kaavoitusta vastaavalla tavalla, eikä merkittäviä haittoja saa syntyä. Puhtaan siirtymän sijoittamisluvan tavoitteena on vauhdittaa puhtaan energian investointien sijoittumista Suomeen.

Puhtaan siirtymän sijoittamislupa soveltuu useaan puhtaan siirtymän hankkeeseen, kuten uusiutuvan energian tuotantolaitoksiin, pois lukien tuuli- ja aurinkovoima. Lisäksi soveltamisalaan kuuluu mm. tietyt edellytykset täyttävät teollisuuden sähköistyshankkeet, vedyntuotantolaitokset, akkutehtaat ja datakeskushankkeet sekä hiilidioksidin talteenotto-, hyödyntämis- ja varastointihankkeet.

8. Miten rakentamisen valitusoikeudet muuttuvat?

Rakentamislain nojalla myönnettyjen lupien valitusoikeuksiin tehdään joitain täsmennyksiä MRL:iin verrattuna. Pääosin valitusoikeudet pysyvät MRL:a vastaavina.

Uudistuksen myötä myös museoviranomainen saa hakea muutosta rakentamislupaan. Museoviranomaisen valitusoikeus on uusi verrattuna MRL:iin, mutta se rajataan koskemaan valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkittäviä suojeltuja kohteita. Lisäksi rakentamisluvasta saa jatkossa valittaa myös naapurikunta, jos lupa voi vaikuttaa sen maankäytön suunnitteluun. Huomionarvoista on myös, että rakentamisluvan valitusoikeutettujen piirit eroavat hieman toisistaan riippuen siitä, onko kyse suunnittelutarvealueelle sijoittuvasta rakentamisesta vai ei.

Poikkeamisluvasta ja rakentamisluvasta suunnittelutarvealueilla voivat jatkossa valittaa tietyt rekisteröidyt yhteisöt vain, jos hankkeeseen sovelletaan ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annettua lakia.

Mikäli rakentamislupa on hakijan pyynnöstä ratkaistu erillisillä sijoittamislupa- ja toteuttamislupapäätöksillä, on valitusoikeutettujen piiri hieman suppeampi toteuttamisluvan osalta verrattuna sijoittamislupaan. Toteuttamisluvasta ei saa valittaa naapurikunnat, ELY-keskukset tai tietyt yhdistykset.

Maisematyölupaa koskevaa valitusoikeutta täsmennetään ja rajataan. Selvyyden vuoksi lakiin lisätään maininta viranomaisen valitusoikeudesta toimialaansa kuuluvissa asioissa. Lisäksi tilanteessa, jossa maisemaluvalla toteutetaan lainvoimaista asema- tai yleiskaavaa, valitusoikeus rajataan viereisen tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaan ja haltijaan sekä siihen, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa.

Purkamisluvasta ei jatkossa saisi valittaa kaikki kunnan jäsenet tai naapurikunnat, vaan valitusoikeutettujen piiri on rajattu niihin, joita päätös koskee sekä tietyissä tilanteissa ELY-keskus ja museoviranomainen.

Uuden puhtaan siirtymän sijoittamisluvan valitusoikeussääntely vastaa pitkälti rakentamisluvan valitusoikeussäännöstä. Puhtaan siirtymän sijoittamisluvasta saa kuitenkin aina valittaa myös ELY-keskus.

Lisäksi rakentamislain mukaisiin päätöksiin sovelletaan jatkossakin oikaisuvaatimusmenettelyä, mikäli päätöksenteko on siirretty rakennusvalvontaviranomaiselta yksittäiselle viranhaltijalle. Tällöin kuitenkin sovelletaan hallintolain oikaisuvaatimusmenettelyä, jolloin oikaisuvaatimusaika pitenee 30 päivään.

9. Miten rakentamislaki edistää rakentamisen digitaalisuutta?

Rakentamislain myötä otetaan käyttöön valtakunnallinen rakennetun ympäristön digitaalinen tietojärjestelmä. Rakentamisen digitaalisuudesta säädetään erillisessä laissa rakennetun ympäristön tietojärjestelmästä. Tietomallipohjaisella lupaprosessilla mahdollistetaan rakentamisen päätösten ja tietosisällön digitaalisuus.  Rakennuksen rakentamislupa haetaan tietomallimuotoisella suunnitelmalla tai muutoin koneluettavassa muodossa. Loppukatselmuksen yhteydessä luovutetaan puolestaan koneluettava toteumamalli, jonka avulla suunnitteluvaiheen tiedot päivitetään vastaamaan toteutunutta rakennusta.  Suunnitelma- ja toteumamallien sisällöstä tullaan säätämään tarkemmin ympäristöministeriön asetuksella (YM052:00/2022, säädösvalmistelu kesken).

Tietomallimuotoinen rakentamislupa tulee voimaan tammikuussa 2026.

Lisäksi konekielisesti luettavissa oleva käyttö- tai huolto-ohje tulee laatia jo vuoden 2025 alusta uusille rakennuksille sekä toimenpidealueesta rakentamisluvanvaraisten korjaus- ja muutostöiden ja käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä.

10. Tuleeko jatkossa olemaan kiinteä aikaraja rakentamisluvan käsittelylle? (RakL 68 a §)

Vuodesta 2026 alkaen kunnille tulee lähtökohtaisesti kolmen kuukauden aikaraja rakentamislupahakemusten ratkaisemiselle. Aikaraja ei ole kolme kuukautta kaikkien rakentamisluville, vaan kuuden kuukauden aikaraja tulee puhtaan siirtymän sijoittamisluvalle, suunnittelutehtävän vaativuudelta poikkeukselliselle tai erityisen vaativalle rakentamisluvalle.

Aika lasketaan siitä, kun kunnan rakennusvalvonta on ottanut vastaan hakemuksen ja sen liitteet siten, että ne mahdollistavat hakemuksen käsittelyn.

Mikäli lupahakemuksen käsittely viivästyy, täytyy kunnan oma-aloitteisesti palauttaa 20 prosenttia rakentamislupamaksusta jokaiselta viivästyksen kuukaudelta. Palautusvelvollisuutta ei ole, mikäli viivästys on aiheutunut hakijasta.

Rakentamisluvan käsittelyaikatakuusääntelyn tulee voimaan tammikuussa 2026.

Lisätietoa antaa