Lyhytaikainen vuokraus ja majoitustoiminta – lainsäädännön uudet suunnat

Light surfaces, LIEKE L-symbol

Lyhytaikaisen vuokrauksen ja etenkin Airbnb:n suosio

Asuntojen lyhytaikainen vuokraus on Airbnb:n suosion jälkeen kehittymässä merkittävään rooliin asunnonvuokrausmarkkinoilla. Tämäntyyppinen majoitus tarjoaa vierailijoille vaihtoehdon hotellimajoitukselle ja on siksi herättänyt paljon kiinnostusta ympäri maailman. Lyhytaikainen vuokraus on merkittävää yhteiskunnalle, sillä se mahdollistaa muun muassa asuntojen tehokkaan käytön, työvoiman liikkuvuuden, lomailun, hybridityön sekä ylipäätään muuttuvat elämäntilanteet. Nämä voivat edellyttää usein eripituisten ajanjaksojen viettämistä muualla kuin omalla kotipaikkakunnalla.

Airbnb:n suosio kertoo selvästi tarpeesta lyhytaikaisemmille majoitusvaihtoehdoille, mutta samalla se on herättänyt myös huolta esimerkiksi taloyhtiöissä ja viranomaisissa. Kysymykset häiriöistä, alueiden autioitumisesta turistikeskuksiksi ja majoitustoiminnan ammattimaisuudesta sekä näiden perusteella lyhytaikaiseen majoitukseen soveltuvista lupa- ja muista vaatimuksista ovat nousseet esiin yhä useammin. Vuokrausta ja kiinteistöjen käyttöä koskeva tämänhetkinen lainsäädäntö ei ole luotu vastaavaa lyhytaikaista vuoraustoimintaa silmällä pitäen, jolloin näissä tilanteissa on tukeuduttu olosuhteista riippuen eri lakien tulkintaan.

Hallintotuomioistuimet ovat viime vuosina antaneet joitain majoitustoimintaa koskevia ratkaisuja, joissa on muun muassa otettu kantaa majoitustoiminnan luonteeseen ja tyypillisiin vaikutuksiin, asuinhuoneistojen käyttötarkoitukseen sekä lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutukseen oman asunnon luovutuksen verotukseen (KHO 2014:143, KHO 2021:77, KHO 2021:76 sekä KHO 2021:75). Kuitenkin myös pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelmassa (2023) on kirjauksia, jotka tavoittelevat lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelyn selkeyttämistä ja muuttamista seuraavien vuosien aikana.

Olemme alle koonneet joitakin nykylainsäädännön pääpiirteitä, joiden valossa lyhytaikaista vuokrausta tällä hetkellä arvioidaan ja joihin on tukeuduttu, sekä niitä koskevia tulkintaohjeita. Lisäksi katsomme lopuksi hieman kristallipalloon sen osalta, mitä muutoksia sääntelyyn ja tulkintoihin on mahdollisesti tulossa.

Ammattimainen majoitustoiminta vai asuinhuoneiston vuokrausta?

Yksi keskeisimmistä rajanvetokysymyksistä liittyen asuinhuoneiston lyhytaikaiseen vuokraukseen koskee vuokraustoiminnan luonnetta. Lainsäädännössämme toimintoja on jaettu vuokraustoimintaan (jota sääntelee asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki (481/1995)) ja majoitustoimintaan (jota sääntelee laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta (308/2006)). Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki sääntelee esimerkiksi vuokrauksen ehtoja, vuokrakohteen kuntoa ja sopimuksen päättämistilanteita, kun toisaalta majoitus- ja ravitsemustoiminnasta annetun lain keskeinen sisältö koskee turvallisaspekteja ja matkustajista kerättäviä tietoja.

Ammattimaisen majoitustoiminnan ja asunnon lyhytaikaisen vuokraustoiminnan rajanveto ei nykysääntelyn perusteella ole yksiselitteistä. Keskeisin ongelma on tällä hetkellä puuttuvat pelisäännöt sille, milloin ja missä olosuhteissa asuinhuoneiston vuokraustoiminta katsotaan ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi ja luokitellaanko toiminta aina ainoastaan jommaksikummaksi näistä. On selvää, että lainsäädännön tarkoittamissa tyypillisimmissä tapauksissa, kuten vakituisen asunnon pitkäaikaisessa vuokrauksessa ja lyhytaikaisessa hotellimajoitustoiminnassa, vallitsee hyvin erilaiset olosuhteet ja mainittujen lainsäädäntökokonaisuuksien tarkoituksena on ollut ratkaista kyseisille toiminnoille tyypillisimmät ristiriita- tai riskitilanteita. Lyhytaikaisen asuinhuoneiston vuokrauksen osalta olosuhteet, intressit ja riskit ovat kuitenkin usein erilaiset kuin mitä kummassakaan näistä lainsäädäntökokonaisuuksista on huomioitu. Tarkempien määritelmien puuttuessa rajanveto on ollut haastavaa.

Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain nojalla majoitustoiminnalla tarkoitetaan ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Lain esitöissä (HE 138/2004 vp) on nimenomaisesti todettu, että ammattimaisuutta arvioitaessa olennaista on, että toiminta tähtää taloudelliseen tulokseen. Merkitystä ei esitöiden mukaan ole sillä, tuottaako toiminta tosiasiallisesti voittoa. Laki ei koske sellaista majoitustoimintaa, joka on luonteeltaan satunnaista. Hallituksen esityksen mukaan majoitustoimintaa voidaan pitää satunnaisena, mikäli se on kertaluonteista tai vain hyvin harvoin toistuvaa. Esimerkkinä luonteeltaan satunnaisesta majoitustoiminnasta on pidetty sitä, että yksityishenkilö majoittaa kesätapahtuman yhteydessä kotiinsa vieraita. Toisaalta asunnon tarjoaminen koko loma- tai sesonkikauden ajaksi voidaan edellä mainitun hallituksen esityksen mukaan katsoa jo ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen. Lain soveltamisalan ulkopuolelle jää lain 2 §:n mukaan majoitusliiketoiminta.

Majoitus- ja ravitsemustoiminnasta annetun laissa ja sen esitöissä on siten annettu painoarvoa nimenomaan sille, miten usein huoneisto tai tila saatetaan majoitusta tarvitsevan asiakkaan käytettäväksi. Lainsäädäntöaineisto ei kuitenkaan ota kantaa siihen, miten esimerkiksi toiminnan ammattimaisuutta tulisi arvioida, ja vaatiiko ammattimaisuus esimerkiksi, että toimintaa harjoitetaan yritys- tai yhteisömuodossa tai muulla tavoin järjestäytyneesti.

Huoneiston käyttö asuinkäyttöön tai majoitustoimintaan?

Lähtökohtia

Alueen ja rakennuksen yleinen käyttötarkoitus määritellään kaavoitetulla alueella yleensä maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaisessa asemakaavassa. Asumisen ja matkailupalvelun vaikutukset ympäristölle ovat erilaisia, minkä lisäksi kunta voi päättää asemakaavan nojalla rajoittaa toimintoja erilaisilla asemakaavamerkinnöillä.

Lisäksi kunkin rakennuksen rakennusluvassa määritellään rakennuksen ja siihen sisältyvien erillisten huoneistojen käyttötarkoitus. Asuinhuoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen majoitushuoneistoksi on maankäyttö- ja rakennuslain nojalla sellainen olennainen muutos, joka vaatii rakennusvalvonnasta haettavaa rakennuslupaa (näin esim. KHO:2021:76). Nykyisellään lainsäädäntö ja rakentamismääräykset eivät tunnista asuntojen lyhytaikaista vuokrausta erillisenä toimintamuotona, vaan pääsääntöisesti rakennuksen käyttöä tarkastellaan jompanakumpana.

Kunnilla on kuitenkin kaavoituksessa laaja harkintavalta asemakaavamerkintöjen määrittelyssä, minkä johdosta räätälöidyillä asemakaavamerkinnöillä ja -määräyksillä myös muu kuin tyypillisin asuin- tai majoituskäyttö voidaan sallia.

Voimassa olevia ohjeistuksia

Useiden kuntien rakennusvalvontaviranomaiset ovat esittäneet tulkinnan, että voimassa oleva lainsäädäntö ei riittävästi ohjaa tai määrää lyhytaikaisen vuokrauksen ja ammattimaisen majoitustoiminnan käytäntöjä. Tämän vuoksi useat kaupungit, kuten Helsinki (ohje päivitetty tammikuussa 2024), Tampere (julkaistu 2022) sekä Rovaniemi (julkaistu 2023) ovat laatineet omat ohjeistuksensa majoituspalvelujen tarjoamiselle asuinhuoneistossa. Lisäksi Rakennustarkastusyhdistys (RTY) on laatinut majoitustoimintaa koskevan Topten-tulkintakortin, jonka tarkoituksena on selventää sitä, milloin asuinhuoneiston hallinnan luovuttamista pidetään rakennusvalvonnan kannalta majoitustoimintana eikä asuinhuoneiston vuokrauksena. Tulkintakortti on vahvistettu toukokuussa 2023.

RTY:n tulkintakorttiin on kirjattu majoitustoiminnan tunnusmerkkejä, jotka viittaavat siihen, että huoneiston pääkäyttötarkoituksen mukainen käyttötarkoitus on nimenomaan majoitustoiminta. Tunnusmerkkejä ovat muun muassa seuraavat: 1.) huoneisto on kalustettu, 2.) kukaan ei ole väestötietojärjestelmän mukaan kirjoilla asunnossa, 3.) huoneistoa tarjotaan majoitustoiminnan välityspalvelun kautta, 4.) majoitusta tarjotaan lähtökohtaisesti vain lyhyeksi ajaksi, 5.) toiminnanharjoittaja tarjoaa majoituksen yhteydessä hotellinomaisia palveluita, kuten aamiaista tai liinavaatteita sekä 6.) majoituksen hinta ilmoitetaan viikko- tai vuorokausikohtaisesti ja hinta pitää sisällään muun muassa internetin, sähkön ja veden. Tulkintakortti kuitenkin korostaa sitä, että tunnusmerkistö on esimerkinluonteinen ja tilanteita tulisi aina arvioida tapauskohtaisesti ja kokonaisvaltaisesti.

Helsingin kaupungin Rakennusvalvonnan ohje tammikuulta 2024 selventää asuinhuoneiston vuokraamisen ja majoitustoiminnan eroja. Ohjeessa on hyödynnetty hallintotuomioistuimien oikeuskäytäntöä ja siihen on kirjattu tuomioistuinten tulkintaan perustuvia yleisiä ohjeita. Ohje korostaa kiinteistön omistajien vastuuta rakennusluvan noudattamisesta ja ilmoitusvelvollisuudesta viranomaisille. Kiinteistön haltijan velvollisuutena on valvoa voimassa olevan asemakaavan ja rakennuslupien noudattamista. Mikäli asuntoa käytetään luvattomasti majoitukseen, olisi siten esimerkiksi asunto-osakeyhtiön ryhdyttävä asunto-osakeyhtiölain sallimiin toimenpiteisiin luvattoman käytön lopettamiseksi. Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) oikeuttaa yhtiökokouksen päättämään, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto otetaan yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Rakennusvalvonnan tehtävänä olisi kuitenkin viime kädessä arvioida, onko kyse luvattomasta majoituksesta maankäyttö- ja rakentamislainsäädännön valossa.

Kuntakohtaiset ohjeet eivät kuitenkaan ole kattavasti koko maassa soveltuvia, eikä RTY:n suositus ole sitova. Lain tulkintaa ohjaa siten velvoittavammin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytäntö.

Tulkintaohjeita oikeuskäytännöstä

Korkein hallinto-oikeus on muutamassa ratkaisussaan ottanut kantaa nimenomaan maankäyttö- ja rakennuslain perusteella siihen, missä olosuhteissa asuinhuoneiston lyhytaikainen majoitus on katsottu majoitustoiminnaksi.

Tapauksessa KHO:2021:76 oli kyse yhdentoista asuinhuoneiston käytöstä lyhytaikaiseen vuokraukseen asemakaavassa asuinkerrostalojen korttelialueeksi merkityllä alueella. Huoneistoja oli markkinoitu sekä lyhyt- että pitkäkestoiseen käyttöön, mutta majoitustoiminnalle tyypillisillä alustoilla, joilla ilmoitettiin huoneistojen varaus- ja peruutusehdot. Lisäksi huoneistojen käyttöön sisältyivät liinavaatteet ja pyyhkeet sekä siivous, ja käyttäjillä oli mahdollisuus tilata lisäpalveluita. Rakennuksen alakerrassa sijaitsi kahvila, joka palveli myös kyseiseltä toimijalta huoneistoja vuokranneita asiakkaita. Toiminta katsottiin majoitustoimintana, jota oli harjoitettu asemakaavan pääkäyttötarkoituksen ja rakennusluvan osoittaman asuinkerrostaloasumisen vastaisesti. Rakennusvalvontaviranomainen oli oikeutettu velvoittamaan majoitustoimintaa harjoittaneen toimijan, asunto-osakeyhtiön sekä huoneistojen käyttöön oikeuttavien osakkeiden omistajat lopettamaan huoneistojen käyttö majoitustiloina. Korkein hallinto-oikeus totesi päätöksessä myös, että maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tehtyyn harkintaan ei vaikuttanut se, ilmensikö toiminta jakamistaloutta tai alustataloutta, vaan harkinta tehtiin puhtaasti maankäyttö- ja rakennuslain säännösten perusteella arvioimalla toiminnan konkreettisia vaikutuksia käsitellyssä yksittäistapauksessa.

Tapauksessa KHO:2021:77 korkein hallinto-oikeus totesi myös, että kalustettujen huoneistojen toistuva vuokraus lyhytkestoisilla sopimuksilla oli luonteeltaan sellaista majoitustoimintaa, jota ei voitu pitää tyypillisenä kyseiselle asuinalueelle (asuinpientalojen korttelialue), ja joka ei myöskään vaikutuksiltaan vastannut tavanomaista pientaloasumista. Kysymyksessä on tässä tapauksessa kalustettujen huoneistojen vuokraus siten, että vuokraukseen ei sisältynyt muita palveluja. Huoneistojen omistajat olivat vuokranneet huoneistoja asuinhuoneistovuokrasopimuksilla asuinkäyttöön. Tuomioistuimen ratkaisu perustui tässäkin tapauksessa maankäyttö- ja rakennuslakiin, eikä arvioinnissa annettu merkitystä sille, oliko kysymys liiketoiminnasta tai sille, mitä lakia vuokralaisen ja huoneiston omistajan välisissä vuokrasopimuksissa sovellettiin. Korkein hallinto-oikeus totesi myös, että käyttötarkoituksen muutoksen luvanvaraisuutta arvioitaessa oli tapauskohtaisesti arvioitava sitä, vastasivatko harkinnan kohteena olevan käytön tyypilliset vaikutukset myönnettyä rakennuslupaa ja asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta sekä niihin liittyviä odotuksia. Olennaista tuomioistuimen mukaan oli se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla oli. Lopputuloksena tuomioistuin katsoi, että huoneistoja käytettiin sellaiseen majoitustoimintaan, joka ei ollut alueella voimassa olevan asemakaavan ja tonteille myönnettyjen rakennuslupien mukaista.

Tapauksessa KHO:2014:143 korkein hallinto-oikeus otti kantaa omakotitalossa harjoitettuun majoitustoimintaan, jota ei pidetty vaikutuksiltaan kaavan käyttötarkoituksen mukaisena. Ympäristölautakunta oli kieltänyt yhtiötä käyttämästä asemakaavassa erillispientalojen korttelialueeksi osoitetulla korttelialueella sijaitsevaa tonttia majoitustoimintaan. Tässäkin ratkaisussaan tuomioistuin totesi, että kiinteistöllä harjoitettavan toiminnan sallittavuutta asemakaavan kannalta arvioitaessa ratkaisevinta oli toiminnan tyypilliset vaikutukset. Kyseessä oli omakotialueelle epätyypilliset lyhytkestoiset majoitusjaksot, osittain loma-asuntokäyttö. Kyseessä olleella kiinteistöllä harjoitettu toiminta ei vastannut selvitysten mukaan kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista omakotiasumista. Kiinteistöllä harjoitettu toiminta katsottiin asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaiseksi toiminnaksi.

Mitä jatkuvampaa ja toistuvampaa lyhytaikainen vuokraustoiminta asuinhuoneistossa on, ja mitä enemmän majoittumista tarjotaan ensisijaisesti vain lyhyeksi ajaksi, sitä herkemmin se katsotaan ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi. Tällöin vuokranantajan ja kiinteistön omistajan tulee ottaa huomioon lakisääteiset ilmoitusvelvollisuudet (kuten majoitus- ja ravitsemustoiminnasta annetun lain vaatimat matkustajailmoitukset), rakentamislainsäädännön edellyttämät lupa-asiat sekä huomioida mahdolliset verotus- ja terveydensuojelulainsäädännön asettamat vaatimukset.

Odotettavissa olevia lainsäädäntöuudistuksia

On selvää, että asuinhuoneistojen käytön osalta kehittynyttä lyhytaikaisen vuokrauksen toimintatapaa ei ole tunnistettu nykylainsäädännössä kattavasti. Pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelman (2023) mukaan asuntojen majoitustoimintaa sekä vuokrausta koskeva lainsäädäntö aiotaan selkeyttää vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä. Lisäksi hallituksen tavoitteena on varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset, mutta samalla mahdollistaa nykyistä parempi puuttuminen ongelmatilanteisiin. Odotettavissa siis on, että asuntojen lyhytaikaista vuokrausta sekä majoitusliiketoimintaa koskevaa lainsäädäntöä muutetaan.

Tiedossa on, että asuin-, majoitus- ja työtiloista annettu asetus uusitaan vuonna 2025 voimaan tulevan uuden rakentamislain pohjalta. Edellä mainitun asetuksen luonnostelutyössä tarkastellaan myös jatkuvan asumisen määrittelyä verrattuna majoitustiloihin, mikä vaikuttaa huoneistolle asetettaviin teknisiin vaatimuksiin. Uudistetun asuin-, majoitus-, ja työtila-asetuksen on tarkoitus tulla voimaan vuoden 2025 alussa.

Lisäksi oikeusministeriö on asettanut vuoden 2024 alusta työryhmän arvioimaan asunto-osakeyhtiölain muutostarpeita, missä muun muassa on tarkoitus varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset. Myös alueidenkäyttölaki uudistuu ja tavoitteena on, että hallitus antaisi lakiesityksen uudeksi alueidenkäyttölaiksi eduskunnalle kevätistuntokaudella 2025. Käsittääksemme lyhytaikaista vuokraustoimintaa voidaan tulla käsittelemään myös alueidenkäyttölain uudistuksen yhteydessä.

Niiden, joita tämä aihealue koskettaa, kannattaakin seurata lainsäädäntö- ja asetusmuutosten kehitystä. Myös meidän asiantuntijamme pitävät muutosten etenemistä silmällä ja keskustelevat mielellään aiheesta tarkemmin.

Lisätietoa antaa