KHO:lta vihreää valoa Marian sairaalan alueen startup-keskittymälle

Light surfaces, LIEKE L-symbol

Korkein hallinto-oikeus (”KHO”) antoi vuoden 2023 toisella viikolla päätöksen, jolla se kumosi Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen ja hyväksyi Helsingin kaupunginvaltuuston asemakaavamuutoksen, jolla mahdollistettiin Helsingin Marian sairaalan alueen kasvuyrityskampuksen ja startup-keskittymän lisärakentaminen (muu päätös 17/2023, dnro 569/2022). Vaikkei päätös saanut vuosikirjapäätöksen statusta, se tarjoaa silti rakennussuojelukysymyksiä miettiville hankesuunnittelijoille lisää työkaluja rakennussuojelun mahdollisimman hyvään etukäteiseen huomioimiseen ja tarvittavan selvitystyön arviointiin.

Kaavaratkaisu mahdollisti puutalojen purkamisen ja siirtämisen startup-keskittymän tieltä

Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi syyskuussa 2020 asemakaavamuutoksen, jolla mahdollistettiin Helsingin Kampissa sijaitsevalle entisen Marian sairaalan alueelle lisärakentaminen kasvuyrityskampusta ja startup-keskittymää varten. Muutoksella on tarkoitus vahvistaa jo toimivaa kasvuyrityskeskittymää rakentamalla sen eteläpuolelle sitä tukeva lisärakennuskokonaisuus.

Marian sairaala on perustettu 1800-luvulla Helsingin ensimmäiseksi kunnalliseksi sairaalaksi ja alue edustaa kerroksellista terveydenhoidon historiasta ja kehityksestä kertovaa miljöötä, jonka alkuperäinen mittakaava ja koordinaatisto on säilynyt. Alueella sijaitsee myös hyvin matalaa ja väljää puutalorakentamista. Kaavamuutoksen mukaisessa ratkaisussa alueelle osoitettiin kaksi toimitilarakennusten korttelialuetta, joissa suojelu painottui pohjoisempaan ja täydennysrakentaminen eteläisempään.

Kaavamuutosalueen pohjoisosaan osoitettiin toimitilarakennusten korttelialue KTY-1, jonka pohjois- ja itäosien rakennukset on osoitettu rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti huomattavan arvokkaiksi rakennuksiksi. Eteläosaan osoitettiin toimitilarakennusten korttelialue KTY-2, jolta saadaan purkaa alkuperäistä 1800-luvun tiilirakennusta. Lisäksi KTY-2-alueella sijaitsee neljä ennen 1900-lukua rakennettua rakennusta, joista kaksi asemakaavassa suojeltua rakennusta (desinfiointivierasmaja ja kulkutautipaviljonki) on tarkoitus siirtää Helsingin Itä-Pakilaan, yksi ei-suojeltu rakennus (kappeli- ja obduktiorakennus) alueen pohjoisosaan ja yksi suojeltu rakennus on tarkoitus jättää ”muistumana” osaksi KTY-2-kortteliin rakennettavan uudisrakennuksen aulatilaa.

Hallinto-oikeus kumosi kaavaratkaisun kulttuurihistoriallisilla perusteilla

Asemakaavamuutoksesta valittivat kolme naapuritaloyhtiötä, jotka olivat kulttuurihistoriallisten arvojen lisäksi vedonneet myös kaavamuutoksen liikennejärjestelyihin ja virkistysalueen pienentymiseen. Jälkimmäisillä perusteilla ei kuitenkaan ollut asiassa merkitystä.

Valitusten johdosta Helsingin hallinto-oikeus kumosi tammikuussa 2022 kaupunginvaltuuston päätöksen asemakaavan hyväksymisestä perusteenaan merkittävät rakennus- ja kulttuurihistorialliset arvot, joita asemakaava-alueen eteläosan rakennuksilla ja erityisesti niiden muodostamalla kokonaisuudella oli. Hallinto-oikeus katsoi, ettei kaavaa laadittaessaolisi tutkittu arvokkaiden rakennusten jatkokäyttömahdollisuuksia ja alueen kehittämisen vaihtoehtoja niin, että asemakaavan sisältövaatimukset rakennetun ympäristön vaalimisesta täyttyisivät. Hallinto-oikeuden näkemyksen mukaan asiassa ei myöskään ollutriittävällä tavalla selvitetty alueen eteläosan arvoja paremmin huomioon ottavaa vaihtoehtoa maankäyttö- ja rakennuslain selvitysten riittävyyttä koskevien pykälien vaatimalla tavalla.

KHO kumosi hallinto-oikeuden päätöksen ja pysytti asemakaavamuutoksen voimassa

Helsingin kaupunki teki hallinto-oikeuden päätöksestä jatkovalituksen KHO:een, jossa keskityttiin erityisesti seuraaviin kysymyksiin:

  • Onko asemakaavamuutoksen vaihtoehtotarkastelu puutteellinen?
  • Onko rakennetun ympäristön vaalimista koskeva asemakaavan sisältövaatimus otettu maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla huomioon?

Äänestysratkaisussaan KHO päätyi kumoamaan hallinto-oikeuden päätöksen ja pysyttämään kaupunginvaltuuston päätöksen voimassa.

Selvitykset olivat riittävät kaavan tarkoitus ja tehtävä huomioiden

Selvitysten riittävyyden osalta KHO totesi, että vaikutuksia selvitettäessä on otettava huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, eli selvitykset on kohdennettava kaavaratkaisun kannalta olennaisiin asioihin. Arvioitaessa sitä, onko eteläosan kehittämisen eri vaihtoehtoja selvitetty ja tarkasteltu riittävästi, voitiin siten huomioida kaavamuutoksen tarkoitus ja alueen erityispiirteiden asettamat maankäytölliset reunaehdot.

Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on ollut entisen sairaala-alueen muuttaminen toimitila-alueeksi ja sen eteläosan merkittävä täydennysrakentaminen. Toisaalta tarkoituksena on ollut myös suojella kaava-alueelle sijoittuvia kulttuurihistoriallisia erityisen arvokkaita rakennuksia. Täydennysrakentaminen kuitenkin kohdistui melko pienelle liikenneväylien rajaamalle, meluisalle sekä matalasti ja väljästi rakennetulle alueelle, joten oli pidettävä selvitettynä, ettei muutoksen tavoitteena olevaa määrältään suurta ja uudisrakentamisen tavoitteet täyttävää rakentamista ollut mahdollista toteuttaa ilman, että alueen matalaan ja väljään rakentamiseen liittyviä arvoja samalla menetetään.

Samasta syystä myös mahdollisuuksia eteläosan rakennus- ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten säilyttämiseen nykyisillä paikoilla oli pidettävä rajallisina. Eteläosan vaihtoehtoisia suunnitteluratkaisuja koskevan tarkastelun puuttumista ei siten voitu pitää merkityksellisenä selvityspuutteena.

Kaavamuutos oli asemakaavan sisältövaatimusten mukainen

KHO totesi, ettei kaavamuutosalueelle kohdistu sen käyttöä rajoittavia suojelumerkintöjä ja kaavamuutos oli voimassa olevan yleiskaavan mukainen. Yleiskaavassa alueelle ei ole osoitettu oikeusvaikutteisia rakennetun kulttuuriympäristön suojelua koskevia merkintöjä, eikä viereisten RKY-alueiden (Hietaniemen hautausmaa ja Lapinlahden sairaala-alue) voitu katsoa muodostavan estettä muutoksen mukaiselle rakentamiselle.

Toisaalta asiassa saadun selvityksen perusteella piti paikkansa, että eteläosan kappeli- ja obduktiorakennuksella, desinfiointilaitoksella, desinfiointivierasmajalla ja kulkutautirakennuksella ja niiden muodostamalla kokonaisuudella oli edelleen rakennus- ja kulttuurihistoriallisia arvoja, ja että suunniteltu täydennysrakentaminen merkitsi selvitysten mukaan alueeseen liittyvien rakennetun ympäristön arvojen ja paikkaan sidottujen suojeluarvojen menettämistä (rakennusten siirroista huolimatta).

KHO huomioi päätöksessään kuitenkin myös sen, että Marian sairaalan alueen käyttö sairaalatoiminnassa päättyi jo vuonna 2014, minkä seurauksena alueen luonne on muuttunut. Rakennusten käyttömahdollisuudet ovat hyvin rajalliset, kun huomioidaan läheisten liikenneväylien aiheuttama melu ja huono ilmanlaatu. Toisaalta katselmuksen perusteella eteläosan rakennusten historia ja toiminnallinen yhteys pohjoisemman sairaala-alueen kanssa eivät enää ole kaupunkikuvassa välittömästi havaittavissa. Kokonaisharkinnan perusteella purettaviin ja siirrettäviin rakennuksiin ei liity sellaisia suojeluarvoja, joita olisi eri suuntaisia sisältövaatimuksia punnittaessa tullut ehdottomasti painottaa enemmän kuin kaavaratkaisussa tehtiin. Lisäksi kun otettiin huomioon muun sairaala-alueen säilyttäminen, kaavaratkaisussa oli otettu rakennetun ympäristön vaalimisen ja siihen liittyvien suojeluarvojen hävittämiskielto riittävästi huomioon.

Lisäksi KHO muistutti, ettei voimassa oleva asemakaava ole sitovalla tavalla ohjeena asemakaavan muuttamiselle, eikä kaavamuutos siten ole lainvastainen yksinomaan sen vuoksi, että kysymys suojelemisesta ratkaistaan eri tavoin kuin voimassa olevassa kaavassa.

Tapauksen arviointia

Päätöksessä on ilahduttavaa, että kumpikin oikeusaste suoritti asiassa poikkeuksellisesti katselmuksen. Rakennushistoriallisten arvojen arviointia sisältävät tapaukset ovat hyvä esimerkki asiaryhmästä, jossa katselmukset ovat usein tarkoituksenmukainen selvityskeino. Arviointi usein perustuu rakennusten ja niiden ympäristön muodostaman kokonaisuuden arviointiin, jonka suorittaminen kirjallisesti voi olla haasteellista.

Päätöksessä se, että hallinto-oikeus päätyi eri ratkaisuun ja, että KHO itsekin äänesti tapauksesta, osoittaa hyvin, ettei rakennushistoriallisten arvojen arviointi ja punninta muihin sisältövaatimuksiin nähden ole aina yksinkertaista. Rakennushistoriallisten arvojen määrittämisessä liikutaan kuitenkin usein jossain määrin subjektiivisten näkemysten varassa.

Suomessa on runsaasti vanhoja arvokkaita rakennuksia, joille voi olla vaikea löytää uusia käyttötarkoituksia esimerkiksi muuttuneen ympäristön tai rakennusmääräysten kiristymisen vuoksi. Edellä viitatun tietyn subjektiivisuuden vuoksi suojelumääräysten käytännön merkitys ja tarvittavien selvitysten laajuus voivat herättää kysymyksiä, ja KHO:n tuore päätös tuo lisävastauksia päätöksenteon tueksi. Myös rakennusten siirto voi joskus puoltaa kaavaratkaisun hyväksyttävyyttä. Päätös on lisäksi hyvä muistutus siitä, että selvitysten riittävyys arvioidaan ennen kaikkea asemakaavan tarkoituksen ja tehtävän mukaan, joten selvitysvelvollisuutta voi tietyin rajoituksin etukäteen rajata ja samalla säästää kaavoituskustannuksissa. Kunnalla on kuitenkin oikeus painottaa kaavan erilaisia sisältövaatimuksia haluamallaan tavalla, kunhan kaikki sisältövaatimukset otetaan punninnassa laissa edellytetyllä asianmukaisella painoarvolla huomioon.

Lisätietoa antaa